中指研究院监测，2025年7月房地产行业债券融资总额为713.9亿元，同比增长90.3%。受上年低基数效应影响，7月单月融资总额同比增长，5-7月，单月融资总额保持增长态势。从融资结构来看，房地产行业信用债融资456.5亿元，同比增长104.8%，占比64.0%；ABS融资257.4亿元，同比增长90.0%，占比36.0%。债券融资平均利率为2.54%，同比下降0.24个百分点，环比下降0.51个百分点。
数据来源：中指数据CREIS
7月信用债发行同比大幅增长，发债房企主要为央国企，7月金茂、保利发展（600048）、华润等发行总额超30亿元，首开、建发、苏高新、大悦城（000031）等发行信用债超20亿元，信达地产（600657）、中国铁建（601186）地产、天地源（600665）等亦有信用债发行。7月民企和混合所有制企业如绿城、滨江、新城、金辉等成功发行信用债，合计金额约30.1亿元；债券期限较长，绿城、新城、金辉发行债券均为3年以上，长期资金流入有助于企业延长债务期限结构；本次金辉、新城是2025年首次发行信用债，信用债发行企业扩容。7月信用债发行期限较长，以1-3年期和3年以上债券为主，平均发行年限为3.79年。
ABS发行规模为257.4亿元，同比大幅增长，较上月亦有增长。其中，CMBS/CMBN是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达41.5%；其次是类REITs，占比36.8%；供应链ABS占比为15.2%，保障房占比为6.4%。7月23日，深圳安居租赁住房第二期资产支持专项计划(深圳安居类REITs二期项目)在深圳证券交易所成功设立，发行规模达到38.76亿元人民币，优先级证券收益率为2.15%。深圳安居类REITs二期项目以安居鸣鹿苑、安居澜庭、安居东湾半岛花园、安居鹏湾府4个保障性租赁住房项目作为底层资产，物业共包括8942套保障性租赁住房，建筑面积合计约60.3万平方米。
2024年2月，由深圳市人才安居集团有限公司作为发行人的中信建投（601066）-深圳人才安居租赁住房2024年第一期资产支持专项计划成功发行设立，该项目为人才安居集团50亿元租赁住房类REITs储架首期产品，发行规模为8.65亿元。7月31日， 全国首单产业园区持有型不动产ABS “国君资管-无锡经济开发区国家传感信息产业园持有型不动产资产支持专项计划(ABS)”正式设立，规模6.6亿元，该项目底层资产为国家传感信息产业园，持有型不动产ABS底层资产继续扩容，与公募REITs形成互补效应，进一步丰富了企业盘活资产的金融工具选择。
融资利率：整体融资成本下降
从融资利率来看，7月债券融资平均利率为2.54%，同比下降0.24个百分点，环比下降0.51个百分点，债券融资平均利率同环比均下降。其中，信用债平均利率为2.32%，同比下降0.21个百分点，环比微增0.05个百分点；ABS平均利率为2.92%，同比下降0.11个百分点，环比下降0.11个百分点。
金茂发行额度最高，招商蛇口融资成本最低
从典型房企债券发行来看，7月金茂发行金额最高，达40.0亿元；招商蛇口（001979）融资成本最低，为1.70%。
表：典型企业2025年7月信用债发行统计
备注：规模单位为亿元，利率单位为% 数据来源：中指数据CREIS
资本市场动态：万科、建发等获取新增资金，大悦城地产拟进行私有化
近期，重点房企披露了新增融资，其中，华润置地获一家银行提供20亿元三年期贷款，万科获大股东深铁集团16.81亿元借款，建发配股融资10.11亿港元，国贸地产、光明地产（600708）拟发行21亿元、15亿元公司债。多家房企披露了债务重组最新进展，时代中国、世茂集团境外债重组方案获批，龙光21笔境内债重组议案通过，远洋公布境内债重组方案，花样年再次修改境外债重组条款。截至目前，十多家房企债务重组方案获批，涉及债务总额约万亿元。此外，大悦城地产拟进行私有化，建议私有化的理由包括提升治理效率，当前融资能力受限，为股东提供溢价退出机会，解决股票流动性问题。
表：近期重点房企资本市场动态
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